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来源 · 商业地产观察（ID：sydcgc）
作者 · 刘玉萌
图片来源 · 各项目官方
头图来源 · 北京中关村ART PARK大融城官方小红书
2025年，北京商业新旧同频、里外焕新，在政策与市场的双轮驱动下，已从“增量开发”转向“存量焕新+体验升级”的新阶段。
据赢商大数据不完全统计，2025年北京新开28个零售商业，商业总体量超150万平方米。当城市更新成为扩大内需的新常态，北京商业在“上新”的同时又带来了哪些新风向？
01.
2025年
北京商业加速洗牌焕新
入市新项目多、老项目改造快、政策支持力度大，推动区域格局重新洗牌、新老商圈错位竞争，令北京2025年的商业市场迸发出蓬勃的朝气。
具体来看，北京2025年新入市的28个项目中，有多个运营商为行业头部集团，如中海、保利、银泰、、首旅（王府井）、光大安石、京投发展、合生创展、新辰商业，亦有部分聚焦本地的企业，相辅相成、互为增益。
从开业时间看，天气较冷的一季度为“开业淡季”，大部分项目选择在二、三、四季度开业，其中9月有8个项目开业、10月有5个项目开业，二者合计约占全年开业总数近半，显示出“金九银十”的定律依然奏效。年底也是开业高峰，12月下半旬迎来4个新开业项目。
2025年，北京11个行政区迎来新商场，朝阳继续以7个新开业项目数量领跑，紧随其后的海淀今年“小爆发”，不仅迎来6个新面孔，新开业商业体量也位居今年第二。与此同时，五环外商业从“短板”变“增量主战场”，新兴商圈加速成型，与成熟商圈差异化竞争。
从新开商业体量分布来看，易于精准定位、快速入市的小体量项目在2025年北京商业增量中占主流，大体延续了去年的趋势。新开商业中体量在3万㎡以下的商业共有10个，3万-5万㎡（含）的也有9个，二者占总数的2/3。
5万-10万㎡（含）的中型商业有5个；10万-20万㎡（含）的大体量商业项目有3个；20万㎡以上的仅有1个。这些项目正在更有力地优化区域消费供给，激发潜在消费活力。
02.
2025京派新场
凝聚三大趋势
纵览北京2025年的商业新生力量，我们可以发现几个明显的趋势：
城市更新的大潮势不可挡，更多项目下定决心全面改造升级；
数个新项目入市，无论体量大小，都让人耳目一新；
本地化“京味儿”标签鲜明，深度嵌入场景、业态和运营细节。
存量商业“爆改”重新出圈
在近年“减量发展”与“城市更新”双重背景下，北京对于零售商业物业的“存量改造”已从个案探索进入规模化阶段，今年有不少焕发新生的商业体“叫好又叫座”。
3月28日，由原永旺国际商城购物中心改造而来的超极合生汇西区正式开业，引入近300个年轻力品牌，涵盖35%的各类首店及旗舰店。
东西区合体后，超极合生汇凭借46万平方米的超大体量、近800家品牌的庞大矩阵，成为北京市规模最大的商业综合体之一，为消费者带来前所未有的购物与娱乐体验。作为昌平区重点项目，紧邻地铁昌平线生命科学园站的超极合生汇，正通过POD公园商业模式持续引领京北商业的潮流。
始建于1964年的北京友谊商店，9月在建国门外大街正式焕新开园。在王府井集团“一店一策”升级改造后，这里既留存了红砖老建筑的历史肌理，又注入“花园院落+首店集群”的现代商业基因，从试营业开始便在社交平台走红。
员工食堂变成广式鸡锅、传达室变成精品咖啡馆、库房变成手工意大利面店……诸多特色业态在这里落地、更多旧物重新被利用起来、大量北京在地文化符号被重新演绎，友谊商店正成为新消费场景下的国潮地标。
北京四环内规模最大的城市更新商业体中关村ART PARK大融城，西区在5月率先营业并大受欢迎之后，东区也在12月亮相。
这座融合美食、潮流与生活方式的立体空间和生态公园，在地下－地面－屋顶的三首层空间，以12万㎡商业体量、300+全新品牌，刷新海淀的商业体验。除了首店云集的强大餐饮矩阵，零售板块也可圈可点，主力店包括Alexander Wang、MM6 Maison Margiela、lululemon、EXI.T、Barbour、DIESEL等，精准覆盖京西追求高品质生活的客群，重新定义城市更新POD商业形态。
今年，北京还有更多项目经过大刀阔斧的改造，在重新亮相时让人耳目一新。比如：
北京最后一家华堂商场——伊藤洋华堂北京亚运村店升级改造为华堂·新辰汇；
闲置多年的金泉港商业项目的一部分以大屯里商业街的新身份入市；
望京北部的原欧尚、百安居建材商场悄然变身北京保利广场；
破茧重生的鼎好DH3呈现的鼎好THE HUB，给中关村商圈带来更多活力；
曾经的大红门批发市场华丽蝶变，升级为全国面积最大的京东MALL；
朝阳公园东侧的原奥运沙滩排球馆，在改造之后化身微博IN跨次元引力场……
新晋商业高调入市，
填补更多地区空白
近几年，北京新增商业设施向非核心区倾斜，传统薄弱区域的商业供给大幅增强，区域商业能级差距有所缩小，全市商业消费空间布局日趋平衡。
尤其是今年，曾被诟病商业贫乏的海淀区蓄力爆发，大幅度充盈了优质商业供给。比如食之榜SPACE，以8栋独栋建筑、2400㎡空中花园、3000㎡户外广场，呈现美食合集、宠物友好、社区市集、生活配套等多元消费体验，打造中关村的全龄家庭商务社交生活方式场，尤其是深度合作必吃榜、米其林精品餐厅的24H深夜食堂，已迅速跻身海淀夜间美食主场。
9月19日启幕的魏公·芳华里，位于海淀区中关村南大街丽金智地中心写B1-B2层，开创“小而精美”的商业新玩法，以“原创艺术+场景创新+科技体验”为理念，融合双挑空中庭、花园式沐光街区与室外商街，集艺术、潮流、美食于一体，引入国图文创馆、星典影城、奥美氧舱会馆、丽金·Lounge西餐厅等多家首店及主力品牌，营造出通透舒适的消费环境，为市民提供全时段、多维度的生活体验空间。
近年来，副中心文商旅加速发展，产业活力持续增强，规模体量不断扩大，点燃区域高质量发展新引擎。
12月26日，与北京环球影城主题公园一路之隔的“湾里”国际商业娱乐综合体正式开门迎客，这一北京市重点工程投资超百亿元，总开发规模接近50万㎡，包含王府井WellTown、汀云小镇、诺岚酒店三大板块，涵盖购物、酒店、民宿、餐饮、展演、娱乐等多种业态。
其中，王府井WellTown引入国内外知名品牌500余个，既包含奥莱经典品牌矩阵，也引入主理人品牌、创新零售、餐饮娱乐以及艺术与商业相融合的体验场景，首进副中心的品牌超过60%，注入消费新动能。
深耕在地文化，
“京味儿”浓度高
对于北京的一些新开商业项目来说，“在地文化”已经从过去的装饰符号升级为项目基因，不仅将“北京肌理”直接写进建筑，更让“老北京记忆”变成可消费的场景，让商业空间成为老字号“年轻化”的实验场。
位于西城区骡马市大街的中海大吉巷，定位于“城市文化会客厅”，首店及定制店占比超过50%，打造古都文脉演绎场、精英社交目的地、城市自在生活圈三大核心场景，下沉式广场、楼顶花园、艺术展览馆、国际品牌、米其林餐厅、文保四合院、绿地景观等多元的沉浸式消费场景，助力其在5月开业后迅速成为南城新地标。
大吉巷延续四合建筑语言，将现代化的设计与传统的建筑语言完美融合，既展现国际前沿的设计理念，又传承深厚的历史文化底蕴，不仅是一个成功的商业文化项目，更是首都核心区城市更新的范本。
9月份，北京隆福寺街区二期迎来开业季。与一期相比，二期整体建筑规模显著增加，引入更多元的品牌业态，涵盖科技体验、演艺文化、老字号创新、零售生活方式、餐饮服务等，实现了隆福寺文化体验的全面扩容。
二期吸引了大量首店、旗舰店和概念创新店，如开心麻花A99剧场东城区首店、7mesh中国首店、Outopia北京首店等，以及稻香村零号店寻宝店、同仁堂知嘛健康、丰年灌肠、梅潭村、紫光园、姚记炒肝等老字号创新品牌，为隆福寺街区注入兼具京韵特色与时代活力的新动能。
同样在9月亮相的北京坊二期，延续一期“中国式生活体验区”的定位，并顺应年轻人的消费喜好，引入城市IP旗舰、主题博物馆、沉浸式演艺空间、Livehouse、特色餐饮等多元消费业态。
二期特别打造的3000平方米空中城市花园，集合了竹林红墙、中轴雅集、流光坊间、微醺天台四个主题区域。北京坊作为距离北京中轴线最近的城市更新地标之一，正逐步成为一个本地人爱逛、国内外游客必逛的新北京沉浸式商业街区。
03.
政策精准发力
不断释放消费潜能
2025年，有关部门发布多项利好政策，深化改革提振消费，推动经济持续健康发展，为城市商业的焕新和创新保驾护航。
比如3月底，北京市商务局发布了《关于征集2025年支持商场、商街、商圈品质提升项目的通知》，单个项目补助金额最高可达500万元；6月份，北京市商务局等4部门联合印发《北京市扩大时尚消费专项行动方案》，明确提出要打造全球首发中心。
7月初，北京市人民政府发布《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，提出通过引领国潮消费新风尚、构建首发时尚新矩阵、打造国际美食新品牌、焕新商业消费空间活力等方式，营造良好的消费氛围。
9月到12月，“2025年全球首发节”活动在京开展，以“首发、首秀、首展、首演、首店”五首经济为核心，围绕文创潮玩、时尚服饰、国潮珠宝、智能科技等打造首发快闪集合站，广泛携手全市各大商圈、首发中心共同推出首发融合专场活动，以全域沉浸式体验重塑消费互动模式，以科技注入未来感与年轻活力，以文化共融架起消费的桥梁，构建沉浸式消费新场景，打造全球首发中心，为推动北京国际消费中心城市建设注入新动能。
2026年元旦期间，为满足市民和游客多样化、品质化消费需求，北京市商务局联合各区及相关部门，引导各类市场主体，精心策划覆盖文商旅体多领域的系列促消费活动。从跨年夜浪漫倒计时，到商圈多重优惠，再到丰富的融合消费场景，以满满诚意、暖心福利，打造彰显时尚潮流、饱含京味特色的元旦消费盛宴，为2026年的消费市场拉开大幕。
依托政策红利持续释放的赋能效应，各大商场、商街、商圈顺势推进品质升级，通过重塑消费场景，激活全域流量，为商业空间注入内容力与年轻力，进而推动城市商业经济驶向新一轮增长快车道。
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